[판례] 아파트 매매 후 하자가 발견된 경우

아파트에 누수가 발생한 경우의 판례들 

1. 춘천지방법원 원주지원 2017. 7. 20. 선고 2017가합83 판결 [계약 취소에 의한 매매대금 반환]

매도인이 매수인에게 아파트에 누수가 발생하여 대규모 공사가 진행된 적이 있었다는 사실을 알리지 않은 경우, 매매계약을 취소하거나 손해배상을 구할 수 없다고 한 사례 

1) 원고와 피고는 이 사건 매매계약을 체결하기 전 이 사건 아파트에 세 차례 방문하여 하자 유무를 직접 확인하였다. 2) 누수 문제를 해결하기 위한 공사가 완료된 이후부터 이 사건 매매계약이 체결되고 현재에 이르기까지 이 사건 아파트에 누수와 관련된 문제는 발생하지 아니한 것으로 보인다. 그 밖에 이 사건 아파트의 누수로 인한 수선공사로 말미암아 현재 이 사건 아파트의 사용에 어떠한 불편이 초래된 것으로 보이지 아니한다. 3) 중개대상물 확인 · 설명서에도 현재의 벽면 누수 여부에 관하여 점검하는 사항이 있을 뿐 과거 누수 전력으로 인하여 수선공사가 있었는지에 관하여 점검하는 사항은 존재하지 않는다. 4) 공인중개사법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항은 당해 중개대상물의 상태 · 입지 및 권리관계, 수도 · 전기 · 가스 · 소방 · 열공급 · 승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면 및 도배의 상태, 일조 · 소음 · 진동 등 환경조건 등을 공인중개사의 확인 · 설명의 대상으로 규정하고 있을 뿐이어서, 과거 누수로 수선공사를 하였는지는 그 누수가 수리되어 현재의 사용에 지장을 초래하고 있지 아니한 이상 공인중개사의 확인 · 설명의무의 대상에 포함된다고 할 수 없다. 5) 피고는 이 사건 매매계약이 체결된 이후인 2017. 3. 9. 비로소 이 사건 아파트에 관하여 누수 문제를 해결하기 위한 수선공사가 있었다는 점을 알게 되었다.

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2. 춘천지방법원 2016. 6. 23. 선고 2015가소6521 판결 [손해배상(기)]

매수인이 누수 하자가 있는 상태의 아파트를 구입하여 매도인에게 누수 수리비와 위자료를 청구하였는데, 수리비만 인정된 사례 (매도인이 누수사실을 몰랐다 하여도, 매도인의 하자담보책임은 무과실 책임이므로 수리비는 지급하여야 함)

가. 원고는 2015. 4. 30. 피고로부터 춘천시 C아파트 103동 503호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 매매대금 2억 3,750만 원에 매수하였고, 2015. 5. 15. 이 사건 아파트에 관해 위 매매를 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 그 후 이 사건 아파트의 천장과 거실마룻바닥에서 누수가 발생하였고, 이 사건 아파트의 분양자인 현대산업개발 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)는 2015. 9.경 하자보수로 천장 도배와 거실마룻바닥 교체 공사를 실시하였다. 다. 그러나 그 후 다시 누수가 발생하여 이 사건 아파트의 천장에 얼룩 및 들뜸 현상과 거실마룻바닥에 변색 및 들뜸 현상이 나타났다.

[위자료에 대한 법원의 판단] 일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결). 이 사건 아파트에 누수라는 하자가 있고, 그 하자의 발생에 관해 매도인인 피고에게 고의 · 과실이 있을 경우 피고는 이른바 불완전이행으로서 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하고, 이는 하자 있는 아파트의 매매로 인한 민법 제580조 소정의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결 참조). 그러나 위 하자의 발생에 관해 피고에게 고의 · 과실이 있는지 여부는 별론으로 하고, 피고의 불완전이행으로 인해 원고가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이며, 이 사건에서 원고가 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 존재한다는 점과 피고가 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위자료청구는 이유 없다.

 

비교 판례 : 위자료도 인정된 경우
부산지방법원 2019. 2. 21. 선고 2017가단6265 판결 [손해배상(기)]

가. 원고는 2016. 7. 6. 피고와 부산 동래구 C아파트, D호 84.995㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 매매대금 409,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2016. 8. 16. 위 매매를 원인으로 한 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 위 매매계약시 이를 중개한 공인중개사가 작성, 교부한 중개대상물 확인 · 설명서에는 균열, 누수 등 어떠한 하자가 있다는 내용은 기재되어 있지 아니하다. 다. 원고는 그 이후로 현재까지 이 사건 부동산을 점유 · 사용하고 있다.

나. 손해배상의 범위 1) 재산상 손해 앞서 든 증거들에 이 법원의 감정인 F에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 부동산의 침실 및 거실 마루와 바닥의 접착상태가 완벽하지 못해 들뜸 현상 및 그로 인하여 보일러 가동시 바닥 마루에서 딱'하는 소음이 발생하는 하자에 대하여 온돌마루 재시공비용으로 2,664,486원이 소요되는 사실, 아트월 대리석이 접착 몰탈의 부족으로 인한 탈락에 대한 철거 후 재시공비용으로 805,706원이 소요되는 사실, 화장실 바닥 구배불량에 의한 배수불량에 대한 바닥타일 철거 후 재시공비용으로 91,735원이 소요되는 사실을 인정할 수 있다(위 범위를 넘어서 전체 마루공사를 하여야 할 필요성이 있다고 보기 어렵고, 피고가 부당이득을 취하였다고 보기도 어려우므로, 위 부분을 초과한 원고의 재산상 청구부분 주장은 받아들이지 아니한다). 2) 위자료 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 이 사건 부동산에 발생한 하자로 임차목적물에 대한 사용·수익에 지장을 받고 그로 인하여 원고에게 정신적 피해가 발생한 사실을 인정할 수 있으므로 피고는 이를 금전으로 위자할 의무가 있다. 다만 이 사건 변론에 나타난 하자 및 이로 인한 피해 정도, 하자보수기간 및 그로 인하여 발생할 원고의 이 사건 부동산의 사용상의 제약 등 제반 사정을 참작하여 피고가 원고에게 지급할 위자료의 액수를 200만 원으로 정한다.

항소심(항소기각) : 부산지방법원 2019. 9. 18. 선고 2019나45579 판결 [손해배상(기)] 일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 계약당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 봐야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다18959 판결 참조). 또한, 재산적 손해의 발생이 인정되는데도 입증 곤란 등의 이유로 그 손해액의 확정이 불가능하여 그 배상을 받을 수 없는 경우에 이러한 사유를 위자료의 증액사유로 참작할 수는 있으나, 이러한 위자료의 보완적 기능은 재산적 손해의 발생이 인정되는데도 손해액의 확정이 불가능하여 그 손해전보를 받을 수 없게 됨으로써 피해회복이 충분히 이루어지지 않는 경우에 이를 참작하여 위자료액을 증액함으로써 손해전보의 불균형을 어느 정도 보완하고자 하는 것이므로, 재산상 손해액의 확정이 가능함에도 불구하고 위자료의 명목 아래 사실상 재산적 손해의 전보를 꾀하는 것과 같은 일은 허용될 수 없다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 각 증거와 경험칙에 의하면, 피고의 하자담보책임으로 인하여 이 사건 부동산에 실제로 거주하면서 원고는 재산상 손해 이외에도 장기간 주거의 평온을 방해받는 등 재산상 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 무형의 정신적인 고통을 입었다는 특별한 사정이 인정되고, 이는 피고가 이 사건 부동산매매 전후로 보일러 소음, 벽면 타일 들뜸 등의 하자보수를 시공사를 상대로 요청하는 과정에서 충분히 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하다. 나아가 피고가 배상하여야 할 위자료의 액수에 관하여 보건대, 위와 같은 사정을 참작하여 원고가 입은 정신적 손해는 200만 원으로 인정함이 타당하다.

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3. 부산지방법원 2019. 7. 4. 선고 2018나61864 판결 [손해배상(기)]

매수인의 중개인에 대한 손해배상청구에서, 일반적으로 아파트 등 구분건물을 중개함에 있어 매도인이 고지하지 않은 구조적 사항에 관하여 적극적인 탐지행위를 통하여 하자를 확인할 의무가 있다고 보기 어렵다고 하며 그 청구를 배척한 사례. 

가. 원고가 D 및 E의 중개로 C으로부터 이 사건 구분건물에 관한 매매계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거와 이 법원의 현장검증결과, 감정인 H의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 구분건물은 거실(부엌 포함), 안방, 작은방(2개)의 바닥이 경사져 있는데, 위 각 방실 내의 최대 단차(릿볕)가 거실 12.5cm, 안방 4.3cm, 작은방1 7.5cm, 작은방2 3.5cm에 이르며 이로 인하여 안방의 장롱문을 여닫음에 있어 다소 빡빡한 느낌이 드는 사실, 이 사건 구분건물의 안방, 작은방1, 작은방2의 각 방문도 수직 · 수평 오차 2~2.5cm 상당으로 경사지게 시공되어 위 방문을 열어 놓은 경우 저절로 열리거나 닫히는 사실, 위 각 하자를 보수하기 위하여는 바닥과 문틀을 철거 후 재시공하는 공사가 필요하고, 그 공사금액으로 12,276,599원이 소요될 것으로 예상되는 사실은 인정된다. 그러나 한편, 앞서 든 증거, 당심 증인 D의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, D, E은 이 사건 매매계약을 체결하기 전 2~3번 정도 중개대상물을 확인하기 위하여 현장을 답사하여 이 사건 구분건물의 내·외부를 확인하였으나, 이 사건 하자의 존재를 확인하지 못한 사실, D(중개인)은 원고(매도인)와 함께 이 사건 구분건물을 방문하였을 당시 C(매수인)에게 위 구분건물에 문제가 있는지 물어보았으나, C으로부터 '(혼자서 사는 데) 불편함이 없다'는 대답만을 들었을 뿐 위 구분건물의 하자에 관하여 아무런 대답을 듣지 못한 사실, 원고도 혼자서 또는 D과 함께 이 사건 구분건물의 상태를 확인하기 위하여 여러 차례 방문하였으나 이 사건 하자의 존재를 발견하지 못하였고, 이 사건 매매계약 후 싱크대를 보수하는 과정에서야 싱크대 설치업자 및 도배공으로부터 이 사건 구분건물의 바닥이 기울어져 있다는 이야기를 들어 이 사건 하자의 존재를 알게 된 사실, 이 사건 구분건물의 싱크대 상부와 싱크대문은 수평으로 설치되어 있는 사실이 인정된다. 위 인정사실에다가 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 하자는 원고 및 D, E이 수차례 현장답사를 하는 과정에서도 찾아내지 못할 정도로 육안으로 확인하기 어렵고, 전 거주자인 C도 고지하지 않은 구조적 하자에 해당하는 점, ② 원고는 이 사건 구분건물을 매수하게 되면 싱크대를 교체할 의사로 매매계약 체결 전부터 싱크대 부분을 확인하였으나, 이 사건 하자에도 불구하고 싱크대의 상부와 문이 수평으로 설치되어 있어 공사업체나 전문가 등에 의하지 않는 한 이 사건 하자를 확인하는 것이 어려웠던 점, ③ 비록 거실바닥에 구(球)형 물체를 굴리면, 굴린 방향으로 가다가 거실 끝 부분에서 방향을 바꾸어 구르다가 멈추거나 싱크대에서 물이 넘치면 거실바닥으로 물이 흐르는 등 이 사건 하자의 존재를 확인할 수 있는 방법이 있으나, 일반적으로 아파트 등 구분건물을 중개함에 있어 매도인이 고지하지 않은 구조적 사항에 관하여 위와 같은 적극적인 탐지행위를 통하여 하자를 확인할 의무가 있다고 보기 어려운 점, ④ D과 E은 원고의 C의 동의 아래 이 사건 구분건물이 건축된 지 15년 이상이 지나 노후화가 다소 많이 진행되었음을 고려하여, 거주 및 생활과정에서 확인할 수 있는 구조적 하자가 있을 가능성을 염두에 두고 잔금 수령 후 6개월 간 매매목적물의 하자에 관하여 매도인인 C에게 책임이 있음을 확인하는 조항을 매매계약의 내용으로 정하면서 그와 같은 하자의 예시로 '누수, 보일러고장 등'을 기재하였던 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 D과 E이 이 사건 구분건물에 관한 매매계약을 중개함에 있어 공인중개사로서의 중개대상물 확인·설명의무를 위반한 과실이 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 D, E의 위와 같은 의무위반을 전제로 한 원고의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.