사전청약과 일반청약의 의미와 차이점을 알려드립니다.

"사전청약은 주택 착공 이전에 입주자 모집을 받고,
일반청약은 주택 착공과 동시에 입주자 모집을 받는다."

 

1. 공공 사전청약 

1) 공공 사전청약이란?

공공 사전청약이란 공공주택사업자가 공공주택의 입주예약을 사전에 신청받아 주택을 우선 공급할 수 있는 제도로, 아래 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제8항 각호 중 어느 하나 해당하여야 가능합니다.

공공주택특별법시행규칙 제13조(공공주택의 입주자 자격 등) 
⑧ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택의 입주예약을 사전에 신청 받아 입주예약자를 선정하여 입주예약자에게 주택을 우선 공급할 수 있다. 이 경우 입주예약자의 모집ㆍ선정 및 관리 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2021. 2. 2., 2021. 7. 12., 2022. 2. 28., 2022. 8. 18., 2022. 12. 29., 2023. 12. 29.>
1. 공공주택지구계획의 승인을 받은 경우
2. 법 제35조제1항 또는 제2항에 따른 공공주택에 대한 사업계획의 승인을 받은 경우
3. 법 제40조의8제1항에 따른 도심 공공주택 복합사업계획의 승인을 받은 경우
4. 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)을 포함한다] 건설용지의 조성ㆍ개발 또는 공급에 관한 내용이 포함된 다음 각 목에 따른 계획을 해당 계획과 관련된 구역ㆍ지구의 지정권자가 작성하거나 시행자가 해당 계획에 대한 인가ㆍ승인 등을 받은 경우
가. 「도시개발법」 제17조제1항에 따른 도시개발사업에 관한 실시계획
나. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제28조제1항에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구계획
다. 「택지개발촉진법」 제9조제1항에 따른 택지개발사업 실시계획

 

2) 입주예약자란?

입주자란 공공 사전청약에 따라 선정된 입주자를 말합니다.

 

3) 공공 주택사업자가 해야할 일 

공공 주택사업자는 사전 입주자모집공고에 명시된 절차에 따라 주택공급면적, 세대별 평면도, 분양가격 등을 입주예약자에게 통보하여 입주예약자가 입주자로 선정될지 여부를 결정할 수 있도록 하고, 입주자 선정을 결정한 입주예약자를 우선하여 입주자로 선정하여야 합니다. 

공공주택 입주예약자 업무처리지침 제6조(공공주택 입주예약자의 입주자 선정절차 등)
① 공공주택사업자는 사전 입주자모집공고에 명시된 절차에 따라 주택공급면적, 세대별 평면도, 분양가격 등을 입주예약자에게 통보하여 입주예약자가 입주자로 선정될지 여부를 결정할 수 있도록 하여야 한다. 
② 공공주택사업자는 제1항에 따라 입주자 선정을 결정한 입주예약자를 우선하여 입주자로 선정하여야 한다. 
③ 제2항에도 불구하고 입주예약자 또는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2의3호에 따른 세대에 속한 자(주택공급에 관한 규칙 제35조의2에 따른 입주예약자의 경우 본인에 한한다)가 다른 주택을 소유(상속의 경우를 제외한다)하거나 다른 분양주택(분양전환되는 임대주택을 포함한다)의 입주자로 선정되거나 제4조제3항에 따른 거주기간을 충족하지 못하는 경우에는 해당 공공주택의 입주자로 선정할 수 없다 
④ 공공주택의 동ㆍ호수 배정은 본 청약시에 하며, 입주예약자 및 그 외의 공급세대를 일괄하여 추첨의 방법에 따라 배정한다. 

 

4) 청약 신청하는 곳 

공공 사전청약은 뉴홈 홈페이지에서 진행됩니다. 

▶뉴홈 공공 사전청약 홈페이지 가기

 

 

2. 민간 사전청약

1) 민간 사전청약이란?

민간 사전청약이란 사업주체가 공공택지를 공급받아 주택을 건설·공급하려는 경우 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있는 제도입니다. 

주택공급에관한규칙 제24조의2(사전당첨자 모집 시기) 
사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 공공택지를 공급받아 주택을 건설ㆍ공급하려는 경우 제15조
제1항 에도 불구하고 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있다.

 

2) 사전당첨자란?

공공 사전청약과 달리 민간 사전청약에서는 모집된 입주자를 '사전당첨자'라고 합니다. 

 

3) 사업주체의 의무

사업주체는 전산검색 및 세대주·세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 사전당첨자와 사전당첨자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간에 사전공급계약을 체결하여야 합니다. 

주택공급에관한규칙 제58조의4(사전당첨자 사전공급계약)
① 사업주체는 제52조의3에서 준용하는 제52조와 제57조의2에 따른 전산검색 및 세대주ㆍ세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 사전당첨자와 제25조제4항 전단에 따른 사전당첨자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간에 사전공급계약을 체결해야 한다.
② 사업주체와 사전당첨자가 체결하는 사전공급계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 최종 입주자 확정 절차 및 추정 분양가격에 관한 사항
2. 사전당첨자 지위 포기, 계약취소의 조건 및 절차
3. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적. 이 경우 공급면적 표시방법은 제21조제5항을 준용한다.
4. 사전당첨자 지위의 유지와 관련된 사항
5. 그 밖에 사전당첨자 모집 승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
③ 사업주체는 사전당첨자가 제1항에 따른 사전공급계약의 체결을 거절하거나 사전당첨자로 선정된 지위를 포기하는 등의 사유로 공급계약을 체결하지 않은 경우 그 명단을 지체 없이 주택청약업무수행기관에 통보해야 한다.
④ 주택청약업무수행기관은 제3항에 따라 사전공급계약의 체결을 거절한 사람 등의 명단을 통보받은 경우 그 명단을 사전당첨자 명단에서 삭제해야 한다.
⑤ 사업주체는 제1항에 따른 사전공급계약의 체결을 완료한 경우 전체 사전당첨자 계약체결 현황을 주택청약업무수행기관에 통보해야 한다.

 

4) 청약 신청하는 곳 

민간 사전청약은 청약HOME 홈페이지에서 진행됩니다.

▶청약HOME 민간 사전청약 홈페이지 가기

 

 

3. 공공 사전청약과 민간 사전청약의 차이점 ★

구분	공공 사전청약 (입주예약자)	민간 사전청약 (사전당첨자)
공급대상	공공택지 내 공공분양	공공택지 내 민간분양
지위 유지 시 다른 청약 참여	공공·민간 사전청약 참여 제한	공공·민간 사전청약 및 일반청약 참여 제한
지위 포기 시 다른 청약 참여	일정기간 공공 사전청약 참여 제한	청약 참여 제한 없음
부적격 당첨 취소 시 다른 청약 참여	일정기간 공공 사전청약 참여 제한	일정기간 민간 사전청약 및 일반청약 참여 제한

 

4. 일반청약

1) 일반청약이란?

일반청약은 사업주체(토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자)가 착공과 동시에 입주자를 모집하는 제도로, 주택공급에관한규칙 제15조 제1항 각호의 요건을 모두 갖추어야 합니다.  

주택공급에관한규칙 제15조(입주자모집 시기) 
① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2017. 9. 20., 2018. 12. 11.>
1. 주택이 건설되는 대지(법 제15조제3항에 따라 입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 이 규칙 제28조제10항제2호에 따라 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유권을 확보할 것(법 제61조제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송(이하 이 호에서 “매도청구소송”이라 한다) 대상 대지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.
가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받은 경우
나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 법 제15조에 따라 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 「주택도시기금법 시행령」 제21조제1항제1호에 따른 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것
가. 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사
나. 「보험업법」 제2조제5호에 따른 보험회사(같은 법 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 영위하는 보험회사만 해당한다) 중 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

 

 

2) 사전청약과 일반청약의 시기 비교

지구지정 ▷ 지구계획승인 ▷ 사전청약 ▷ 사업승인 ▷ 주택착공 ▷ 일반청약(본청약이라고도 함) 

 

 

 5. 청약신청 주요 홈페이지

홈페이지	주소	청약 유형
한국부동산원 청약홈	https://www.applyhome.co.kr	공공분양, 민간분양 및 민간사전청약
LH청약센터	https://apply.lh.or.kr	공공분양
사전청약 뉴:홈	https://사전청약.kr	공공사전청약

 

6. 대략적인 청약절차 정리

1) 내게 적합한 아파트 찾기

먼저, 자신에게 맞는 아파트를 찾아야 합니다. 여러 가지 아파트가 있는데, 그 중에서 공공 분양 아파트를 예로 들어볼게요. 공공 분양은 주택을 구입한 후 소유권을 가지게 되는 형태입니다.

2) 청약저축 가입 및 청약신청자격 발생

마음에 드는 아파트를 찾았다면, 이제 청약저축(주택청약종합저축 포함)에 가입해야 합니다. 그래야 그 아파트를 분양받을 자격이 생깁니다. 이러한 청약저축은 청약받고자 하는 아파트가 없거나 청약을 할 준비가 되어 있지 않았더라도 미리 들어두는걸 추천드립니다.

3) 모집공고 확인

그 다음으로는 LH 청약플러스 홈페이지를 통해 모집공고문을 확인해야 합니다. 여기서 아파트의 분양 일정이나 조건 등을 알 수 있습니다.

4) 청약신청 

모집공고문을 잘 확인했다면, 이제 청약신청을 할 차례입니다. 신청은 인터넷이나 현장 방문을 통해 할 수 있는데, 신청일과 접수처는 공고문을 참고해야 합니다. 지역마다 다를 수 있기 때문입니다.

5) 당첨 확인

신청을 마쳤다면 당첨 여부를 기다리면 됩니다. LH 청약플러스 홈페이지나 모바일앱을 통해 당첨 여부를 확인할 수 있습니다.

6) 계약

당첨이 되면 이제 계약을 해야 합니다. 계약금을 납부하고 계약서를 작성하면 됩니다.

7) 중도금 납부

계약 후에 중도금이 있을 경우, 정해진 시기에 맞춰 중도금을 납부해야 합니다.

8) 입주

마지막으로 잔금을 모두 납부하면, 드디어 입주할 수 있게 됩니다.