[임대차소송의 모든 것②] 임대인의 방어(항변)와 임차인의 방어(재항변)

---

1. 임대인의 항변

임대인에게 임차인의 임대차보증금반환청구에 대한 항변사유가 있으면, 이를 반드시 주장하여야 합니다.

---

2. 본안전 항변 

'임대차보증금반환채권이 압류·추심되었다'는 항변입니다. 

---

3. 본안 주요 항변

1) 묵시적 갱신 항변 

 임대인의 항변 

'임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었기 때문에 임대기간이 만료되지 않았다'는 항변입니다. 

묵시적 갱신은 ①임대차 종료 이후 원고가 사용·수익을 계속 하거나, ②주택임대차의 기간 만료 전 적법한 갱신거절이 없었을 경우 인정됩니다. 

주택임대차보호법  제6조(계약의 갱신)  ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

 임차인의 재항변 

1) 임차인은 갱신거절의 통지를 하였다고 재항변 할 수 있습니다.

2) 임차인은 묵시적 갱신 이후에 해지통지를 하였다고 재항변 할 수 있습니다. (묵시적 갱신이 되었다 하더라도 언제든지 해지통지를 할 수 있으며, 위 통지 후 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다)

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)  ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

2) 공제 항변

임대인의 항변

'임대차 계약이 종료된 사실 자체는 인정하나, 임대차 보증금에서 공제되어야 하는 금액이 있다'고 항변하는 것입니다.

대표적인 공제항변으로는 연체차임(임대료 미지급), 목적물훼손에 따른 손해배상채권, 불법점유로 인한 손해배상채권, 차임 상당의 부당이득반환채권 등이 있습니다.   

 

임차인의 재항변

차임을 지급하였다는 사실, 손해발생이 없다는 사실, 손해배상금을 이미 지급하였다는 사실 등을 주장하여 재항변할 수 있습니다. 

 

3) 임대인 지위의 양도(승계) 항변

임대인의 항변

'임대인 지위가 양도(승계)되었으므로, 반환의무가 없다'는 항변입니다. 

구체적으로 피고(임대인)는 ①원고(임차인)가 대항력 있는 주택임차인 또는 상가임차인이라는 점과 ②임대차 목적물을 제3자에게 양도하여 새로운 소유가자 임대인 지위를 승계하였다는 점을 주장·입증하여야 합니다. 

제3조(대항력 등)  ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

 

임차인의 재항변 

임차인은 양도사실을 알게 된 이후 상당한 기간 내에 이의를 제기하였다는 사실을 주장·입증하여 재항변 할 수 있습니다. 

대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.

 

 

4) 동시이행의 항변 

임대인의 항변 

'임대차 계약이 종료되어 보증금을 반환하여야 하는 것은 인정하나, 임대목적물을 인도받을 때까지는 지급할 수 없다'는 항변입니다. 

 

임차인의 재항변

임대목적물을 인도한 사실을 주장·입증하여 재항변할 수 있습니다.

 

5) 임대차보증금반환 채권이 양도·전부되었다는 항변 

'임대차보증금반환 채권에 대한 압류 ·전부명령이 있다' 또는 '임대차보증금반환 채권이 양도되었다'는 항변입니다. 

송달받은 압류·전부명령, 양도통지서 등을 제출하면 됩니다. 

---

 

[임대차소송①] 임대차보증금반환 청구 소장의 청구취지, 청구원인

 

[임대차소송의 모든 것③] 임대차 종료 후 목적물 반환을 위한 건물인도 소송