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★ 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결
[ 부당이득금 ] 〈조합원 자격 요건을 갖추지 못한 원고가 지역주택조합인 피고와 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입한 뒤 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라는 등의 주장을 하면서 부당이득반환 등을 청구하는 사건
✅ 한눈에 요약
- 조합원 자격이 없는 사람이 지역주택조합에 가입하더라도, 계약은 자동으로 무효가 되지 않는다
- 하지만 가입자와 조합이 서로 짜고(=통정), 자격 요건을 고의로 무시한 계약을 체결했다면
▶사회질서 위반으로 계약 무효 - 이 사건에서는 그런 통정의 증거가 없었기 때문에 계약은 유효하고, 조합은 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 없다.
⚖️ 사건 개요
- 원고(가입자):
배우자와 각각 주택 1채씩 보유 → 조합원 자격 없음 - 피고(지역주택조합):
아파트를 건설하기 위한 지역주택조합 - 쟁점:
조합원 자격이 없는 사람이 체결한 계약은..
▶ 처음부터 성립 불가능한 무효 계약(=원시적 불능) 인가?
▶ 그리고 이미 납부한 분담금을 돌려받을 수 있는가?
🗣 원고의 주장
“나는 자격이 없었으니 계약은 무효다.
그러니 조합이 받은 분담금도 부당이득이니 돌려줘야 한다!”
⚖️ 대법원의 판단
❌ 계약은 유효, 조합은 돈 돌려줄 필요 없음!
1. 주택법상 조합원 자격 요건은 ‘단속규정’
▶ 위반해도 계약이 자동 무효 되는 건 아님
2. 계약이 무효가 되려면,
가입자와 조합이 서로 통정하여 자격 위반을 알고도 계약한 경우여야 함
▶ 이 사건에서는 그런 통정의 증거 없음
3. 따라서,
▶ 계약은 유효
▶ 이미 납부한 분담금도 법적으로 부당이득 아님
★ 주의하세요
지역주택조합에 가입했다가 자격 문제로 “계약 무효니까 돈 돌려달라”는 주장이 종종 제기됩니다.
하지만 이 판례는 명확히 말합니다:
단순 자격 위반만으로는 계약 무효 아님
통정이 있어야만 사회질서 위반으로 무효가 될 수 있음
계약이 무효가 아니면, 조합이 받은 분담금도 부당이득이 되는 것이 아님
| [1] 주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항은 지역주택조합의 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자에 한하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다. 위와 같은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 같은 법 시행령의 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다. 다만 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다. [2] 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 갑이 을 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입하였는데, 갑이 을 조합을 상대로 위 계약이 체결 당시부터 원시적 불능으로 무효라고 주장하며 납입한 분담금에 대한 부당이득반환을 구한 사안에서, 갑이 조합가입계약을 체결할 당시 본인과 세대원인 배우자 명의로 1채씩 주택을 소유하고 있어 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였지만, 추가로 갑과 을 조합이 통정하여 주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항과 같은 단속규정을 위반하여 조합가입계약을 체결하였다는 사정에 관한 아무런 증거도 제출되지 않았으므로, 조합가입계약 체결 당시 갑이 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로는 갑과 을 조합 사이에 체결한 조합가입계약이 당연히 무효라고 볼 수 없는데도, 갑이 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였고, 을 조합의 조합설립인가 신청일 후 조합가입계약이 체결된 이상 이러한 하자를 해소하거나 보완할 수 없다는 이유로 조합가입계약은 원시적 불능으로 무효라고 보아 을 조합의 갑에 대한 부당이득반환의무를 인정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. (출처 : 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결 | 사법정보공개포털 판례) |
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