★대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결
[ 양도소득세경정거부처분취소 ] 〈주택의 양도가 ‘일시적 2주택 비과세 특례’의 적용대상인지 여부가 문제된 사건 〉
✅ 요약 먼저!
최근 대법원은 “2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 3주택이 되었다가, 기존 주택 1채를 팔아 다시 2주택이 된 경우에는 양도소득세 비과세 특례를 적용할 수 없다”고 판결했습니다.
즉, ‘일시적 3주택’은 비과세 특례 대상이 아니다는 것입니다.
💡 무슨 얘기냐면요?
▪ 상황 예시:
- A씨 부부는 집이 2채 있었어요.
→ (2015년 구입한 집 + 2017년 구입한 집) - 그런데 2019년에 새 집을 하나 더 샀습니다.
→ 총 3주택이 되었죠. - 이후 2021년 1월에 오래된 집 한 채를 팔아 다시 2주택이 되었고,
같은 해 11월, 나머지 한 채도 팔았습니다.
▪ A씨의 주장:
“3주택이 된 건 잠깐이었고, 결국 2주택 상태에서 집을 판 거니까..
비과세 혜택 줘야 하지 않나요?”
⚖ 대법원의 판단은?
아니요. 비과세 안 됩니다.
대법원은 다음과 같이 판시했습니다.
“소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 ‘1주택 소유자가 새로운 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우’만을
비과세 특례 대상으로 보고 있다.”
즉, 원래 2주택 소유자였던 사람은 이 규정의 적용 대상이 아니다는 것입니다.
📌 법적으로 중요한 포인트
★ 조세법률주의 원칙
세금을 줄여주는 조항(비과세, 감면 등)은 법에 명확하게 규정된 경우에만 적용 가능
→ 유추해석, 확장해석은 금지!
▶ 따라서
2주택 상태에서 신규 주택을 사서 3주택이 됐다면, 잠깐이었다 해도 비과세 특례는 적용되지 않습니다.
🚨 주의할 점
많은 분들이 '잠깐 3주택이었으니까 괜찮지 않을까?'라고 생각하지만, 현행 세법상 ‘일시적 2주택’만 예외입니다.
▶ 3주택은 안 됩니다.
▶ 그리고 1주택→2주택→1주택이 되는 과정이어야 특례 가능.
📝 마무리하며
세금 문제는 사소한 해석 차이로 수천만 원이 오갈 수 있어요.
특히 양도소득세는 규정이 자주 개정되기 때문에, 계획 중이라면 반드시 전문가(세무사 등)와 사전 상담하시길 추천드립니다.
| 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령(2022. 5. 31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제1항, 제11항, 제155조 제1항 제1호의 문언 내용과 체계, 입법 취지 및 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점 등을 종합하면, 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정으로 보아야 한다. 따라서 국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호에 따른 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다. (출처 : 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결 | 사법정보공개포털 판례)
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